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Perché tassare gli immobili non è illiberale

di Marco Perazzi

imu_pressione_fiscaleNel dibattito politico, specie quando vengono discusse quali riforme e manovre finanziarie attuare, si moltiplicano le proclamazioni di ispirazione liberale, che hanno però orientamenti diversi circa le priorità da assumere.
Chi scrive si riconosce nel filone più liberista che auspica lo stato veramente minimo, con le sole funzioni di regolatore e garante delle regole; non disconosce tuttavia che esistono sensibilità diverse, comunque liberali, con diversi gradi di tolleranza verso un ruolo più o meno interventista dello stato nell’economia.
Anche uno stato minimo necessita comunque di una raccolta fiscale per far funzionare la sua struttura.
Che le tasse vengano utilizzate per mantenere gli organi regolatori (authority, anti-trust, giustizia), i servizi pubblici (sanità, istruzione) o per finanziare politiche industriali, esse sono comunque indispensabili.
Se la necessità di una raccolta fiscale va dunque accettata, è però possibile fare una distinzione qualitativa sulla tipologia di imposte.
Le tasse più odiose sono sicuramente quelle sul reddito, da lavoro e da attività di impresa, in quanto disincentivanti più di altre gli investimenti e la fedeltà fiscale del contribuente, mutilano la capacità di spesa in consumi degli individui e, non da ultimo, ostacolano e bloccano la mobilità sociale; se si auspica una ridistribuzione della ricchezza basata sul merito, bisogna necessariamente favorire l’accumulo di ricchezza da parte di chi non ha patrimoni pre-acquisiti di partenza.
Qualora il fabbisogno finanziario dello stato non venga coperto (nell’ipotesi anche di un quadro di efficienza massima della macchina amministrativa) dalla raccolta fiscale sui redditi di imprese e persone fisiche, occorre individuare ulteriori risorse. Reperire queste ultime attraverso la tassazione indiretta su beni e servizi è altrettanto dannoso per l’economia, in quanto deprime i consumi, quindi la produzione di ricchezza complessiva e, perciò, la crescita.
In questo senso va superata anche la distinzione tra bene di lusso e non di lusso; chi invoca per i primi una tassazione più alta, punitiva del benessere dei loro compratori, ignora non tanto il fatto che tali beni possono comunque essere acquistati su altri mercati fiscalmente “più accomodanti”, quanto il danno arrecato a tutta la rete di vendita, di produttori, intermediari e di operai nella filiera del lusso e che da essa traggono la propria fonte di guadagno.
Parlando dei beni bisogna tuttavia distinguere tra beni mobili e beni immobili; questi ultimi meritano un discorso diverso.
L’immobile si configura infatti come un bene a collocazione spaziale immodificabile, essendo esso collegato all’utilizzo della risorsa “spazio”. Quest’ultima si differenzia da ogni altra per essere oggettivamente finita, cioè esauribile, che quindi presenta limiti intrinseci, ma anche non sostituibile. Proprio la sua non sostituibilità, rispetto ad altre risorse caratterizzate da una disponibilità limitata, come ad esempio il petrolio, ha implicazioni sul mercato immobiliare.
Mentre lo spazio è risorsa indispensabile ed irrinunciabile per il costruttore, il petrolio costituisce una materia prima per la produzione di energia; esistendo però tecnologie per la produzione di energia alternative a quelle basate sullo sfruttamento del petrolio, al diminuire di tale fonte, con conseguente aumento del suo prezzo, acquistano competitività le altre tecnologie.
Poiché lo spazio, oltre ad essere finito, è non sostituibile, in linea teorica il suo valore può aumentare progressivamente in conseguenza di un consumo progressivo; esso risente meno cioè delle oscillazioni della domanda e dell’offerta rispetto al mercato dei beni mobili, determinando un sistema diversamente competitivo.
Essendo quindi l’offerta non indefinitamente espansibile, si verifica che all’aumento della domanda non può adeguarsi corrispondentemente un aumento dell’offerta, a differenza di quanto avviene sul mercato dei beni mobili. Se prendiamo ad esempio il mercato automobilistico, nel momento in cui la domanda di auto aumenta in virtù dell’espansione della fascia di popolazione in grado di accedere al bene, l’offerta è in grado di espandersi grazie anche all’ingresso sul mercato di prodotti in concorrenza fra di loro, il che porta ad un’autoregolazione dei prezzi dovuta appunto alla concorrenzialità.
Nel mercato immobiliare, in virtù della non espansibilità dell’offerta, non può attivarsi nella stessa misura quel meccanismo della concorrenzialità che, mediante la costruzione di più case, farebbe abbassare i prezzi (all’aumento di richiesta di abitazioni nel centro d New York, il mercato immobiliare non può rispondere aumentando gli spazi disponibili).
La risorsa consumata di partenza inoltre, ovvero lo spazio, attribuisce all’immobile un ulteriore caratteristica peculiare che è quella della non replicabilità del bene.
Esemplificando, il possessore di una Ferrari, pur pagando il premium price necessario per accedere ad un bene di lusso, non può ascrivere a sé l’esclusività assoluta del modello (se non dell’esemplare acquistato); la produzione di Ferrari potrà infatti essere estesa, a discrezione dell’azienda produttrice di auto, in funzione della domanda che essa intende soddisfare. Ragionando per assurdo, qualora la Ferrari fosse in grado di produrre una sola auto all’anno, immetterebbe il proprio prodotto sul mercato al prezzo più alto possibile che il compratore potenziale, per riservarsi tale esclusività, sarebbe disposto a spendere.
Più vicina a quest’ultimo caso, e comunque ancora diversa, è la situazione che si configura per un immobile. Un appartamento prospiciente il Pantheon, o sulla 5th avenue di New York, possiede un’unicità intrinseca e non replicabile. Il venditore dell’immobile, pertanto, è legittimamente indotto ad estrarre il maggior valore possibile dalla vendita del bene sul mercato; la dinamica delle politiche di prezzo però è maggiormente condizionata dalla disponibilità e capacità di spesa della fascia più ricca della popolazione.
Per le considerazioni sin qui fatte, l’immobile, diversamente da un bene mobile, non esaurisce il proprio valore nel suo ciclo di vita ma conserva un valore intrinseco che, nel tempo, costituisce anche la fonte di una rendita. La proprietà di un immobile si differenzia perciò da quella di un altro bene per la sua natura di investimento. Il possesso di un immobile non risponde infatti semplicemente al soddisfacimento del bisogno abitativo (che potrebbe essere soddisfatto anche dal ricorso all’affitto) ma si configura più propriamente quale scelta di investimento ed in funzione di ciò sarebbe più opportuno assimilare gli immobili agli investimenti nel definire il regime di tassazione da applicare. La mancata tassazione degli immobili di proprietà finisce infatti per premiare questo tipo di investimento rispetto ad altri, ma più ancora ha l’effetto di incentivare il consumo della risorsa prima, finita e non sostituibile, dello spazio, frenando nel contempo lo sviluppo di un mercato più dinamico degli affitti. Ciò si verifica tanto più se le proprietà immobiliari si moltiplicano, al di là del possesso della casa destinata a prima abitazione.
Riservando casomai una eccezione per gli immobili ad uso produttivo (che vengono trattati anche in contabilità aziendale in maniera diversa dall’investimento), sostenere e mantenere una tassazione applicata agli immobili di proprietà, non è necessariamente un argomento anti-liberale ed ostile al diritto alla proprietà. Nell’obbligo di dover comunque operare una scelta tra le strategie fiscali da adottare per la copertura del fabbisogno finanziario pubblico, a parere di chi scrive, è di gran lunga preferibile, rimanendo coerenti coi principi liberali, allentare la pressione fiscale sui redditi e mantenere una tassazione sugli immobili di proprietà, magari progressiva; questo per lasciare più ricchezza disponibile alle persone fisiche, specialmente ai giovani, per liberare e sviluppare un più dinamico mercato degli affitti e rendere più attrattivo convogliare le riserve di ricchezza e di risparmi verso forme di investimento, come quelle del mercato azionario, che sostengano le attività produttive ed industriali.

 

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