Donazione, ora ricambia di nuovo tutto: informati bene prima di andare dal notaio | Cosa c’è da sapere

Le nuove regole sulle donazioni immobiliari cambiano ancora una volta gli equilibri tra donante, eredi e acquirenti: con l’ultima riforma, chi compra una casa proveniente da donazione è molto più protetto, mentre gli eredi legittimari dovranno rivalersi solo sul donatario e non più sul terzo che ha acquistato l’immobile.

Per anni, quando un immobile “arrivava” da una donazione, era quasi un tabù: banche diffidenti, notai prudentissimi, acquirenti pronti a tirarsi indietro all’ultimo momento. Il timore era sempre lo stesso: che un erede legittimario, sentendosi leso nella propria quota di legittima, potesse chiedere la restituzione della casa acquistata, mettendo a rischio un investimento magari costruito con anni di risparmi e un mutuo sulle spalle. Oggi questo scenario cambia profondamente, perché il nuovo quadro normativo interviene proprio su questo punto, separando in modo più netto i diritti degli eredi dalla posizione di chi, in buona fede, acquista un immobile donato.

Con le novità introdotte dal cosiddetto Decreto Semplificazioni, e in particolare con l’articolo dedicato alle donazioni immobiliari, viene abolito il diritto degli altri eredi alla restituzione del bene nei confronti dell’acquirente. In pratica, se la donazione risulta lesiva, gli eredi non potranno più “puntare” l’immobile nelle mani del nuovo proprietario, ma dovranno rivolgere le proprie pretese esclusivamente verso il donatario. Questo produce un doppio vantaggio sulle donazioni: maggiore sicurezza per chi compra e circolazione più fluida degli immobili donati, che fino a ieri restavano spesso bloccati o “scontati” sul mercato proprio a causa dei rischi giuridici percepiti.

Nuove tutele per chi compra: cosa cambia davvero con le donazioni

Il cuore della riforma sta nella scelta di proteggere in modo più deciso il terzo acquirente in buona fede. Fino a oggi, chi comprava una casa proveniente da donazione sapeva di convivere con una spada di Damocle: se alla morte del donante un erede legittimario si fosse ritenuto danneggiato, avrebbe potuto attivare l’azione di riduzione e, in ultima analisi, chiedere la restituzione del bene al compratore. Ora, invece, il legislatore stabilisce che l’erede legittimario, pur restando tutelato, potrà agire solo contro chi ha ricevuto la donazione, chiedendo una compensazione economica, ma non potrà più far “saltare” l’acquisto già perfezionato. Per chi sta valutando un rogito, questo significa che l’acquisto di un immobile donato non comporta più il rischio estremo di perdere la casa, con tutto ciò che ne consegue in termini di serenità e programmabilità delle scelte familiari.

Le conseguenze pratiche sono importanti anche sul fronte creditizio. Proprio il rischio di restituzione aveva spinto molte banche a rifiutare mutui su immobili donati o a concederli solo a fronte di polizze costose, garanzie aggiuntive e istruttorie particolarmente lunghe. Con il nuovo impianto, in cui il terzo acquirente è blindato rispetto alle pretese degli eredi, gli istituti di credito hanno maggiori motivi per guardare a queste operazioni con meno diffidenza. Non significa che ogni banca dirà automaticamente sì, ma è chiaro che il quadro regolatorio diventa più favorevole. In più, i notai potranno impostare le verifiche con una cornice di regole più lineare, puntando a valutare con precisione i profili successori del donante e la posizione dei legittimari, senza dover più considerare lo scenario drastico della restituzione dell’immobile. In questo senso, le nuove regole sulle donazioni immobiliari rappresentano un passo avanti notevole per sbloccare un segmento di mercato rimasto a lungo ingessato.

Prima di andare dal notaio: i vantaggi, ma anche i rischi da non sottovalutare

Il fatto che l’acquirente sia più tutelato non significa che il tema delle donazioni diventi automaticamente privo di insidie. Gli eredi legittimari mantengono comunque il diritto di far valere la lesione della propria quota, e il donatario resta il soggetto su cui possono rivalersi. Per questo, chi intende donare un immobile a un figlio, a un familiare o a un altro beneficiario farebbe bene a valutare in anticipo, con il supporto del notaio, la situazione complessiva del patrimonio e della famiglia. Il nuovo sistema offre certamente un quadro più favorevole alla vendita di immobili donati, ma non cancella la necessità di pianificare le successioni in modo ordinato, per evitare conflitti tra gli eredi nel momento in cui si aprirà la successione del donante. Allo stesso tempo, chi compra ha interesse a farsi spiegare con chiarezza dal notaio il contenuto della relazione tecnica, gli eventuali atti di rinuncia degli eredi e il grado di esposizione residua a richieste economiche indirette.

La vera chiave, quindi, è arrivare dal notaio informati e consapevoli. Le nuove regole non vanno lette come una “liberi tutti” sulle donazioni, ma come uno strumento per rendere più sicura la circolazione dei beni senza sacrificare i diritti degli eredi. Per il venditore che ha ricevuto il bene in donazione, il vantaggio è quello di poter collocare più facilmente l’immobile sul mercato, perché acquirenti e banche vedono ridursi significativamente i rischi. Per chi compra, il beneficio è la protezione dall’azione restitutoria e la possibilità di ottenere con maggiore facilità un finanziamento. Restano tuttavia necessari i controlli di rito: ricostruire la storia dell’immobile, verificare eventuali donazioni pregresse, accertare la presenza di altri eredi e comprendere se siano opportune polizze o atti integrativi. In un contesto che promette un doppio vantaggio per donante e acquirente, la differenza continua a farla la qualità delle verifiche preliminari e la chiarezza del dialogo con il professionista che redigerà l’atto.